【不動産のプロが警告する「絶対に買ってはいけない物件」の実態】半数以上が避ける「築15年以上で大規模修繕未実施」の物件46.0%が「管理組合の総会3年以上未開催」を危険視

〜表面的な条件だけでは見抜けない、長期資産価値を左右する管理の実態〜

　不動産テクノロジーを活用した投資用不動産の提案・運用サービスを展開するアセットテクノロジー株式会社（本社：⼤阪府⼤阪市、代表取締役：宮本泰光 以下：アセットテクノロジー）は、不動産売買・仲介・管理業務に15年以上携わり、直近1年間で物件取引に10件以上関与した経験を持つ不動産業界のプロフェッショナル100名を対象に、データで暴く「買ってはいけない不動産」調査を実施しましたので、お知らせいたします。

• 01｜約半数の不動産業界のプロが、「表面的には良物件に見えても詳細調査の結果、購入を見送るよう助言した」経験あり

• 02｜プロが「絶対に買わない」物件の特徴、第1位「築15年以上で大規模修繕が一度も実施されていない」（51.0％）

• 03｜不動産購入検討者が最も見落としがちな危険サイン、「管理組合の議事録に紛争の記載がある」が34.0％で最多

■調査概要

• 調査名称：データで暴く「買ってはいけない不動産」調査

• 調査方法：IDEATECHが提供するリサーチマーケティング「リサピー®︎」の企画によるインターネット調査

• 調査期間：2025年10月8日〜同年10月8日

• 有効回答：不動産売買・仲介・管理業務に15年以上携わり、直近1年間で物件取引に10件以上関与した経験を持つ不動産業界のプロフェッショナル100名

※合計を100%とするため、一部の数値について端数の処理を行っております。そのため、実際の計算値とは若干の差異が生じる場合がございます。

■46.0％が、過去1年間で、「表面的には良物件に見えたが、詳細調査の結果、購入を見送るよう助言した」経験あり

　「Q1.過去1年間で、表面的には良物件に見えたが、詳細調査の結果、購入を見送るよう助言したことはありますか。」（n=100）と質問したところ、「ある」が46.0%、「ない」が54.0%という回答となりました。

・ある：46.0%

・ない：54.0%

■購入を見送るよう助言した最大の理由、「表面利回りは高いが、実質利回りが低すぎた」が41.3％で最多

　Q1で「ある」と回答した方に、「Q2.購入を見送るよう助言した最大の理由は何でしたか。（複数回答）」（n=46）と質問したところ、「表面利回りは高いが、実質利回りが低すぎた」が41.3%、「建物の実際の劣化が書類上の情報より進行していた」が39.1%という回答となりました。

・表面利回りは高いが、実質利回りが低すぎた：41.3%

・建物の実際の劣化が書類上の情報より進行していた：39.1%

・修繕積立金が将来大幅に不足することが判明した：23.9%

・周辺で同時期に大量の競合物件が供給予定だった：23.9%

・管理会社の実態調査で問題が発覚した：21.7%

・売主の売却理由に不審な点があった：19.6%

・エリアの将来性（人口減・企業撤退等）に問題があった：19.6%

・賃貸履歴を精査したら入退去が異常に多かった：10.9%

・その他：2.2%

・わからない/答えられない：4.3%

■プロとして「絶対に買わない」物件の特徴、第1位「築15年以上で大規模修繕が一度も実施されていない」、第2位「管理組合の総会が3年以上開催されていない」

　「Q3.プロとして「絶対に買わない」と判断する物件の特徴を教えてください。（上位5つまで回答可）」（n=100）と質問したところ、「築15年以上で大規模修繕が一度も実施されていない」が51.0%、「管理組合の総会が3年以上開催されていない」が46.0%、「耐震診断書や構造計算書が提出できない」が38.0%という回答となりました。

・築15年以上で大規模修繕が一度も実施されていない：51.0%

・管理組合の総会が3年以上開催されていない：46.0%

・耐震診断書や構造計算書が提出できない：38.0%

・建築確認済証や検査済証が取得されていない：33.0%

・重要事項説明書に具体的な数値記載がない：30.0%

・管理費等の滞納率が10％を超えている：30.0%

・修繕積立金が月額5,000円/戸未満または未設定：25.0%

・周辺相場より20％以上安い明確な理由がない：24.0%

・過去3年で管理会社が2回以上変更されている：21.0%

・過去2年で入居者の半数以上が入れ替わっている：21.0%

・共用部の清掃や設備点検の記録がない：21.0%

・売主が3ヶ月以内の売却を強く希望している：6.0%

・その他：2.0%

■「前の所有者が近隣の住民とトラブルを起こしていた物件」や「全てにおいてルーズな管理、維持物件」などの特徴も

　「Q4.Q3で回答した以外に、プロとして「絶対に買わない」と判断する物件の特徴があれば、自由に教えてください。（自由回答）」（n=100）と質問したところ、「前の所有者が近隣の住民とトラブルを起こしていた物件」や「全てにおいてルーズな管理、維持物件」など100の回答を得ることができました。

＜自由回答・一部抜粋＞

• 前の所有者が近隣の住民とトラブルを起こしていた物件。

• 全てにおいてルーズな管理、維持物件。

• 空き部屋が多い。

• 隣地から越境されている。

• アスベストを使用している。漏水が頻繁に起きている。

• 相対的に建物内が雑然とし管理がされていない建物。

■不動産購入検討者が最も見落としがちな「危険サイン」として、3人に1人が「管理組合の議事録に紛争の記載がある」と回答

　「Q5.不動産購入検討者が見落としがちな「危険サイン」は何だと思いますか。（上位3つまで回答可）」（n=100）と質問したところ、「管理組合の議事録に紛争の記載がある」が34.0%、「建物診断を拒否または曖昧にする売主の態度」が32.0%、「管理費の滞納率が上昇傾向にある」が32.0%という回答となりました。

・管理組合の議事録に紛争の記載がある：34.0%

・建物診断を拒否または曖昧にする売主の態度：32.0%

・管理費の滞納率が上昇傾向にある：32.0%

・管理会社が頻繁に変更されている履歴：30.0%

・過去の販売履歴で短期転売が繰り返されている：26.0%

・共用部分の使用に関するトラブルの痕跡：24.0%

・修繕積立金の値上げが計画されている：12.0%

・エレベーター等の設備更新時期が迫っている：12.0%

・近隣で大規模開発や環境変化が予定されている：11.0%

・その他：1.0%

・わからない/答えられない：10.0%

■4割以上が、物件を検討する際、最初に「築年数と大規模修繕の実施回数の関係」を確認

　「Q6.物件を検討する際、最初に確認する数値データは何ですか。（上位3つまで回答可）」（n=100）と質問したところ、「築年数と大規模修繕の実施回数の関係」が44.0%、「周辺相場との価格差（割安・割高の度合い）」が34.0%、「現在の入居率と過去3年の推移」が30.0%という回答となりました。

・築年数と大規模修繕の実施回数の関係：44.0%

・周辺相場との価格差（割安・割高の度合い）：34.0%

・現在の入居率と過去3年の推移：30.0%

・最寄り駅からの実測距離と所要時間：29.0%

・管理費・修繕積立金の平米単価：26.0%

・売主の保有期間と売却理由：26.0%

・表面利回りと実質利回りの乖離率：25.0%

・エリアの賃貸需給バランス：24.0%

・管理会社の管理戸数規模：9.0%

・その他：1.0%

■10年以上の長期保有を前提とした場合、52.0％が「大規模修繕計画の妥当性と資金計画の健全性」を最重要視

　「Q7.10年以上の長期保有を前提とした場合、重要視する物件の条件は何ですか。（上位3つまで回答可）」（n=100）と質問したところ、「大規模修繕計画の妥当性と資金計画の健全性」が52.0%、「流動性（売却のしやすさ）の維持」が27.0%という回答となりました。

・大規模修繕計画の妥当性と資金計画の健全性：52.0%

・流動性（売却のしやすさ）の維持：27.0%

・管理会社の安定性と管理品質の継続性：26.0%

・エリアの長期的な人口動態予測：26.0%

・建物構造の堅牢性と設備更新の容易さ：26.0%

・管理組合の健全性と意思決定の迅速さ：25.0%

・住民コミュニティの質と定着率：22.0%

・災害リスクの低さと保険料率の安定性：21.0%

・再開発や都市計画による将来的な環境変化：15.0%

・その他：1.0%

■物件購入を検討している不動産購入検討者に、プロとして「これだけは必ず確認して」と伝えたいこと、「管理費・修繕積立金の滞納状況」や「大規模修繕の実施履歴と今後の計画」が上位

　「Q8.物件購入を検討している不動産購入検討者に、プロとして「これだけは必ず確認して」と伝えたいことは何ですか。（複数回答）」（n=100）と質問したところ、「管理費・修繕積立金の滞納状況」が47.0%、「大規模修繕の実施履歴と今後の計画」が46.0%、「修繕積立金の残高と今後の値上げ計画」が41.0%という回答となりました。

・管理費・修繕積立金の滞納状況：47.0%

・大規模修繕の実施履歴と今後の計画：46.0%

・修繕積立金の残高と今後の値上げ計画：41.0%

・管理規約と使用細則の最新版：33.0%

・災害リスク（ハザードマップ）の確認：33.0%

・過去3年分の理事会議事録の内容：30.0%

・管理会社の管理実績と評判：28.0%

・建物診断・インスペクションの実施結果：20.0%

・周辺の開発計画や環境変化の予定：18.0%

・その他：1.0%

・特にない：2.0%

■「新耐震か否か」や「組合運営が適正に行われているのかどうか」などの声も

　Q8で「特にない」以外を回答した方に、「Q9.Q8で回答した以外に、不動産購入検討者消費者に必ず確認してほしいことがあれば、自由に教えてください。（自由回答）」（n=98）と質問したところ、「新耐震か否か」や「組合運営が適正に行われているのかどうか」など98の回答を得ることができました。

＜自由回答・一部抜粋＞

• 新耐震か否か。

• 組合運営が適正に行われているのかどうか。

• 物件や周辺一帯の日中と夜との雰囲気や環境の変化の確認。

• 売却理由。

• 近隣住民とのトラブル。

• 融資条件。
  

■約4割が、理想的な不動産取引を実現するために「売主・買主双方への公平で透明性の高い情報開示」を重視

　「Q10.理想的な不動産取引を実現するために、最も重要だと思う要素は何ですか。」（n=100）と質問したところ、「売主・買主双方への公平で透明性の高い情報開示」が37.0%、「管理状態を含めた物件の総合的な評価基準の確立」が18.0%、「第三者による物件診断・評価の標準化」が10.0%という回答となりました。

・売主・買主双方への公平で透明性の高い情報開示：37.0%

・管理状態を含めた物件の総合的な評価基準の確立：18.0%

・第三者による物件診断・評価の標準化：10.0%

・契約前の十分な検討期間の確保：8.0%

・長期的な収支シミュレーションの義務化：7.0%

・不動産購入検討者の不動産リテラシー向上のための教育：7.0%

・プロによる購入後のアフターフォロー体制：6.0%

・管理会社の格付け・評価制度の導入：3.0%

・データに基づく適正価格の算出システム：3.0%

・その他：1.0%

■まとめ

　今回は、不動産売買・仲介・管理業務に15年以上携わり、直近1年間で物件取引に10件以上関与した経験を持つ不動産業界のプロフェッショナル100名を対象に、データで暴く「買ってはいけない不動産」調査を実施しました。

　まず、46.0％が表面的には良物件に見えても詳細調査の結果、購入を見送るよう助言した経験があり、プロが「絶対に買わない」物件の特徴として「築15年以上で大規模修繕が一度も実施されていない」が51.0％で最多となりました。また、不動産購入検討者が最も見落としがちな危険サインとしては「管理組合の議事録に紛争の記載がある」が34.0％と最も多く、次いで「建物診断を拒否または曖昧にする売主の態度」、「管理費の滞納率が上昇傾向にある」がそれぞれ32.0％で続きました。さらに、10年以上の長期保有を前提とした場合に最も重要視する条件として「大規模修繕計画の妥当性と資金計画の健全性」が52.0％で圧倒的多数となり、プロが購入検討者に必ず確認してほしい項目では「管理費・修繕積立金の滞納状況」（47.0％）、「大規模修繕の実施履歴と今後の計画」（46.0％）が上位に挙げられました。

　今回の調査では、不動産購入において表面的な立地や利回りだけでなく、管理組合の健全性や修繕計画の実態が長期的な資産価値を左右する重要な要素であることが示されました。今後の不動産市場においては、オンライン化が進む中でこそ、物件の本質的な価値を見極めるための専門的な視点と詳細な調査が不可欠となるでしょう。不動産購入検討者には、プロが実践する管理会社視点での物件評価を参考に、管理状態や財務健全性を含めた総合的な判断を行うことが求められます。

■不動産管理のお悩みに関する様々なソリューションを提案する「アセットテクノロジー」

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