三菱地所リアルエステートサービス 【2023年】大型オフィスビルマーケットレポート 東京主要５区・７区 大型オフィスビル空室率・平均募集賃料の動向（2023年１～12月）
空室率・平均募集賃料推移 東京主要5区の空室率は、約6％台で推移しており、2023年12月末時点では6.31％(前年同月比+0.06pt)となった。 東京主要7区の空室率は、2023年7月末時点に7.05％まで上昇して以降は緩やかな下降傾向であったが、2023年12月末時点では、6.44％(前年同月比-0.50pt)となり5ヵ月ぶりの上昇となった。空室率は2021年2月以降、34ヵ月連続で主要5区・7区共に適正空室率の5％を超える結果であった。 また、2023年12月末時点平均募集賃料は、東京主要5区において30,399円/坪(前年同月比+683円)、東京主要7区においては28,153円/坪(前年同月比+1,132円)であった。主要5区の平均募集賃料は2023年11月に3万円台に上昇したが、これは2021年10月以来25カ月ぶりのことであった。 主要5区、7区全体では、2023年の空室率、平均募集賃料はほぼ横ばいであったが、エリアごとにみてみると昨年に引き続き顕著に差が現れている。 なお、成約賃料の推移はほぼ横ばいとなっているが一部エリアにおいては下降も見受けられる。平均募集賃料は上昇しているエリアもある中、賃料水準の高い大型ビルを中心に、募集賃料と実際の成約賃料の乖離が大きい状況が継続していると言える。 下記マップで、2023年12月末時点における各エリアの推定成約賃料を示す。 
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新築の供給量と空室率、開発状況
2023年の東京主要5区オフィスビル新規供給量は約39万坪と、3年ぶりに過去平均を上回る数字となった。2023年の大量供給によって空室率が悪化する懸念もあったが、昨年とほぼ同じ水準を維持した。マーケットは回復傾向にあり、新規の供給を上回る需要があったといえる。
2023年に竣工した大型ビルのうち、渋谷エリアや有楽町エリアなどの一部の物件は、ほぼ満床状態で稼働している。新築ビルは、一定以上のビルスペックを当然の要件とし、空室率が低いエリアの物件については賃料水準がある程度高くとも埋まる傾向にあるといえる。
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移転傾向
「働き方改革」を前提としながら、「コミュニケ―ション向上」や「従業員エンゲージメント向上」、「人材確保」を目的とした移転が目立った。働き方が多様化し、オフィスをリモートでは補えない質の高いコミュニ―ションや、従業員エンゲージメントの向上を実現する場と捉えた移転がトレンドとなっている。また、同様に従業員にとって働く環境が非常に重要な要素となったことから、優秀な人材の確保を目的として移転する企業も多かった。2023年の日経ニューオフィス賞を受賞したオフィスについても、「コミュニケーション」や「エンゲージメント」を重視したものが多く、コミュニケーションについては社内だけでなく、社外との交流も重視する傾向が強かった。
働き方改革の実現は言うまでもなく、リモートでは補うことのできないリアルなコミュニケーションや、従業員エンゲージメントの向上を目指す移転が増えているほか、働く環境が重要視されるようになった中での人材確保を目的とした移転がトレンドになっている。
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■備考
・当社集計対象：延床3,000坪以上のオフィスビル
・東京主要5区、7区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区+品川区、江東区
・当社集計の空室率について：現在空室の物件と今後空室予定の物件含めた空室率を算出しております。
また、新築物件に関しては竣工時に空室率へ反映をしています。
・移転傾向については、日経不動産マーケット情報等を基に当社にて独自調査を行い作成しています。
・掲載データは2023年1⽉1⽇〜2023年12⽉31⽇のデータを集計したものとなります。
■留意事項
・本資料は、不動産市場に関する当社の現在の見解に基づいて作成されています。
当社の見解は、当社が信頼できると判断した情報ソース及び現在の市場環境に対する当社独自の分析に基づく、意見または予測であり、ここに記載された内容が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性があります。
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三菱地所リアルエステートサービス株式会社について
総合不動産業を営む三菱地所のグループ会社として、不動産売買の仲介・コンサルティング事業、ビル・住宅の賃貸事業、及びパーキング経営支援等を行っております。長年培ったノウハウと実績、また、三菱地所グループのネットワークをいかし、皆様の多様なご要望にお応えしております。
社 名 ：三菱地所リアルエステートサービス株式会社
本社所在地：東京都千代田区大手町1-9-2 大手町フィナンシャルシティ グランキューブ11階
代表取締役：湯浅 哲生
事業内容 ：不動産の売買・仲介及び鑑定、不動産の管理、貸借及び売買の受託等
設 立 ：1972年12月20日
賃貸オフィス検索サイト：
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