《速報》中古マンションマーケット売り手市場から買い手市場へ転換の兆し？値下げ率と値下げ頻度が上昇！

～中古マンション流通レポート　11月vol1～

• ​総論：中古マンションの売り出し価格と成約価格の乖離率および値下げ頻度が上昇

中古マンションマーケットがコロナ禍で売り手市場に転じた要因の1つは、供給量不足。需給バランスが崩れたことにより、価格は上昇し、これまで一定の値引きをしたうえで成約にいたっていた中古マンションの値下げ率および値下げ頻度が下がったものと考えられます。しかし昨今相対的に中古マンションの売り出し価格と成約価格の乖離率および値下げ頻度が上昇してきている為、売出上から買い手市場への転換の兆が見えてきました。
中古マンションの供給量が回復しつつあり、売り出し価格と成約価格の乖離率が上がっている状況※に鑑みれば、コロナ第6波の懸念はあるものの中古マンションの価格下落圧力が働くことになるのは想像に難くないといえるでしょう。
※箇所に関しては以下の記事もご参考下さい。
https://t23m-navi.jp/magazine/editorial/news/distribution-amount/
 

• 中古マンションの「売り出し価格」と「成約価格」の乖離率推移

コロナ禍前の2019年、売り出し価格と成約価格の乖離率は平均して「5.45%」でした。たとえば、5,000万円で売り出された中古マンションが実際に成約にいたる価格は、5.45%引きの4727.5万円が平均値だったということです。

この乖離率が、コロナ禍で大きく変動しています。

マンションリサーチ(株)調べ

■コロナ蔓延初期は乖離率が増加
売り出し価格と成約価格の乖離は、国内で新型コロナウイルスの蔓延が始まった2020年1Q期（1月～3月）に「6.0%」、1度目の緊急事態宣言が発出された2020年2Q期（4月～6月）には「8.2％」にまで上昇しています。
つまり、2020年前半は売り出し価格と成約価格の乖離率が大きく、これまで以上に成約にいたるまでの値下げが大きかったことになります。

■2021年前半は乖離率が低く「売り手市場」に
しかし、2020年3Q（7月～9月）から徐々に乖離率は低下していき、2021年2Q期（4月～6月）には「1.8%」とかつてない水準にまで下がりました。
これは、売り出し価格からほぼ値下げされずに成約にいたる中古マンションが増えたということ。すなわち、2021年前半の中古マンションマーケットは売主優位＝売り手市場が継続していたのです。

■【2021年下期】1年ぶりに乖離率が上昇に転じる
2020年3Q（7月～9月）から中古マンションの売り出し価格と成約価格の乖離は狭まるばかりでしたが、2021年3Q（7月～9月）には1年ぶりに乖離率が上昇に転じています。
2021年3Qの乖離率は「3.2%」。成約価格は上昇傾向にあるものの、売り出し価格と成約価格の乖離率が上がったにより、成約価格の上昇にもやや停滞感が見られています。

• 値下げ率と値下げ発生頻度から見る中古マンション市場の変化

続いて、中古マンション売り出し後の「値下げ発生頻度」と「値下げ率」を見ていきます。
今回は、2020年12月末・2021年3月末・2021年6月末・2021年9月末の4つの時点から過去3ヶ月を遡り、各月に売り出された事例を調査。結果、値下げ頻度、値下げ率ともに2021年下期より上昇傾向が見られました。

■2020年10月・11月・12月に売り出された中古マンションの12月末までの値下げ率と値下げ発生頻度

マンションリサーチ(株)調べ

■2021年1月・2月・3月に売り出された中古マンションの3月末までの値下げ率と値下げ発生頻度

マンションリサーチ(株)調べ

■2021年4月・5月・6月に売り出された中古マンションの6月末までの値下げ率と値下げ発生頻度

マンションリサーチ(株)調べ

■2021年7月・8月・9月に売り出された中古マンションの9月末までの値下げ率と値下げ発生頻度

マンションリサーチ(株)調べ
 

• 結論

2021年4月・5月・6月は、先の調査で売り出し価格と成約価格の乖離率が「1.8%」とかつてないほど低い水準だった時期。この時期に売り出された中古マンションの値下げ率および値下げ発生頻度を見ても、それまでと比較して大幅に減少していることがわかります。

その一方、乖離率が上昇傾向に転じた2021年7月・8月・9月は、値下げ発生頻度もまた大きく上昇しています。とくに、売り出し価格からの値下げ率「5％以下（0％を除く）」「5％～10％」が他の時点から観測したものと比較して明らかに高くなっています。

• 補足

■2021年8月・9月・10月に売り出された中古マンションの先月10月末までの値下げ率と値下げ発生頻度

マンションリサーチ(株)調べ

直近10月末時点から調査した、「2021年8月・9月・10月に売り出された中古マンションの先月10月末までの値下げ率と値下げ発生頻度」は前回調査した「2021年7月・8月・9月に売り出された中古マンションの9月末までの値下げ率と値下げ発生頻度」と同じ水準を示しており、過去と比較するとやはり「値下げ発生頻度が大きく上昇」している事を示しています。従ってこの傾向は継続性を予感させます。

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■不動産売却一括査定サービス『マンションナビ』
https://t23m-navi.jp/
 
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マンションリサーチ株式会社では、 不動産売却一括査定サイトを運営しており、 2011年創業以来「日本全国の中古マンションをほぼ網羅した14万棟のマンションデータ」「9000万件以上の不動産売出事例データ」及び「不動産売却を志向するユーザー属性の分析データ」の収集してまいりました。 当社ではこれらのデータを基に集客支援・業務効率化支援及び不動産関連データ販売等を行っております。

会社名　　： マンションリサーチ株式会社
所在地　　： 東京都千代田区九段北１丁目２番１１号　エイム東京九段ビル3階
設立年月日： 2011年4月
資本金　　： 1億円
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