日本発の不動産インパクト投融資ツールとしてグローバルに展開へ
株式会社GOYOH（本社所在地：東京都新宿区、代表取締役：伊藤 幸彦、以下GOYOH）が展開するESGインパクトにより不動産価値を創出するプラットフォーム「EaSyGo」は不動産の社会的インパクトを定量化して可視化するサービス「EaSyGo REAL IMPACTs」の提供を開始しました。
「EaSyGo REAL IMPACTs」は不動産から派生するあらゆるステークホルダーや社会へ与える多様なインパクト（環境的、経済的、社会的など）を算出し掛け合わせることにより、実質的なインパクトを定量化し、不動産へのESG・インパクト投融資における評価および改善へ活用するためのツールです。
不動産を舞台として、その社会的インパクトを「世界中のどの不動産でも同一の基準で定量化することのできるインパクト解析ツール」は世界的にも類を見ない、日本発のサービスです。
今後、EaSyGoサービスの顧客および支援者でもある機関投資家や不動産運用会社、企業不動産オーナーなどのESG・インパクト投資のグローバルリーダーに向けてサービスを展開していきます。
■背景
世界的に高まるインパクト投資
インパクト投資とは「経済的リターンと並行して、社会的及び環境的にポジティブな効果（インパクト）を生み出すことを意図する投資」です。
インパクトの対象としては、2015年に国連総会で採択された「持続可能な世界を実現するための開発目標（SDGs）」の17の目標（貧困、不平等・格差、気候変動、エネルギー問題、生物多様性、紛争など、世界のさまざまな問題を解決し、より良い世界をつくるための目標）などが挙げられます。
機関投資家からの投融資の評価指標となる「リスク」、「リターン」に加わる第3軸の評価指標として「インパクト」は世界的な拡がりを見せています。Global Impact Investing Networkのレポートによると、インパクト投資の市場規模は2021年末時点で約1兆1640億米ドルとなっており、過去5年間で10倍近い増加となっています。
不動産は大きな社会的影響と役割を持つ資産クラス
人々は一日の90％の時間を不動産の中で過ごし、世界のCO2排出量の約30％は不動産（建設を含まない）から日々排出されています。
不動産は社会課題や気候変動対策への取組みにおいての最前線として、より良い未来を実現するための触媒であり、金融資産でもあり、不動産を運用する機関投資家や不動産オーナーや運営者は大きな責任を負っています。
このような社会的責任を負う機関投資家や企業が保有するグローバル不動産市場の規模は5,000兆円に達します。(*GOYOH試算)
欧州をはじめとした不動産市場では環境的・社会的価値を基準とした資産価値への影響が顕在化し始めており、不動産資産の収益性、流動性、資本コスト、設備投資や規制対応コストなどに影響し、資産価値におけるプレミアムやディスカウント要素として、環境的・社会的価値は不動産の投資運用における重要項目となっています。
■今までの課題
不動産に関わるインパクト項目は多様で、地域性の影響も多く、インパクト算出のような取組みは世界的にもごく一握りの機関投資家が自社基準でのみ算出して活用する例に留まっていました。
現状では、国連環境計画・金融イニシアティブ（以下「UNEPFI」）が提唱するポジティブ・インパクト金融原則および不動産投資フレームワークがインパクト項目の主なモデルとなっていますが、各項目ごとの定量化、共通基準の普及、といった取り組みはまだこれからと言えます。
そのためグローバルな不動産投融資市場での共通尺度としての活用へは課題が多く、大多数の機関投資家や不動産ファンドにとっては取り組みが難しい領域となっています。
■「EaSyGo REAL IMPACTs」GOYOH独自のソリューションと特徴
GOYOHは、ポジティブ・インパクト金融原則との整合性を持った、（１）不動産資産クラス独自で、（２）世界中のどの不動産でも適用できる、（３）EaSyGoの活用により新たに取得できるインパクト関連データ、の3要素を統合し、グローバルなESGリーダーからの支援と支持をうけて、この度のサービス開発へ至りました。
・グローバルな互換性
世界中の機関投資家が保有する、あらゆる種別の不動産を、定量化された同一のインパクト基準で比較することが可能となります。不動産特有のソーシャルインパクトの算出・定量化、改善シミュレーション、に加えて各市場との比較、などが可能です。
・EaSyGoサービスとの連携・拡張性
「EaSyGo REAL IMPACTs」は、既存のEaSyGoサービスにアドオン機能として追加できるため、評価や改善シミュレーションだけでなく、EaSyGoサービスの機能と連携した改善アクションも実行可能です。
・経済性との相関解析
EaSyGoサービスの他機能との連携により、インパクトとリスク・リターンとの相関性解析が可能となり、ESGへの取り組みにおける経済性と社会性の最適化に活用できます。
・投融資の評価基準として活用
不動産に関わる機関投資家からの投融資の基準として、「リターン」、「リスク」に次ぐ第3軸の指標となる「インパクト」のグローバルな評価基準およびツールとして、機関投資家の不動産投資運用における資産価値のプレミアムおよびディスカウント、融資（インパクト・ファイナンス）におけるKPIとしての活用と普及が期待できます。
・GOYOHメンバーの専門性
GOYOHメンバーはグローバル機関投資家のための不動産脱炭素フレームワークであるCRREM（Carbon Risk Real Estate Monitor）のグローバル科学&投資家委員メンバーでもあり、不動産業界での世界的な脱炭素への枠組みやルールメイキングにも携わっています。またグローバルな不動産投資、機関投資家向け資金調達、ESG運用の分野において、黎明期からのパイオニアとしての専門的な知見と経験を有しており、「ESG x 不動産運用」における実践的なノウハウを持っています。
・グローバルなESGリーダーや機関投資家からの支援と賛同
GOYOHは、世界的にESG不動産投資を推進するプレーヤーへのサービスの提供とともに、これらのプレーヤーが抱える課題解決のためのフィードバックや支援を受けて参りました。
今後も、世界的な機関投資家やESGリーダーからの強力な支援を受けてサービス改善や新機能開発を行います。
関連リンク：アジアで唯一の不動産ESGスタートアップとして、EaSyGoがグローバルな不動産ESGプログラム「A Journey to Deep Green」へ参加
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000026.000045260.html
■今後の展開
- 不動産の投融資を行うグローバルな金融機関や機関投資家との事業連携を進めます。
- インパクトの改善へと繋がる技術を持った企業やスタートアップとの連携や共創を推進していきます。
- 不動産の利用者や周辺コミュニティなどのステークホルダーとの連携への活用モデルを構築していきます。
- 国際的な不動産のESGフレームワークや業界基準を推進する団体や機関（CRREM※など）と、不動産インパクト投資との互換性や基準連携を進めます。
- その他の実物資産（インフラ資産や天然資源など）のインパクト解析と価値連携を進めます。
※CRREM（Carbon Risk Real Estate）は、欧州連合（EU）の支援を受けて、欧州を代表する機関投資家のAPG、PGGM、ノルウェー中央銀行の投資管理部門のNBIMなどが中心となって発足した商業用不動産の脱炭素化のための指針となる、気候変動の移行リスクの評価・モニタリングツールへの取り組みです。GRESB、CDP、SBT、UNEP FIなどの機関や、また日本からはGPIF（年金積立金管理運用独立行政法人）をはじめ弊社（GOYOH）がGlobal Scientific & Investors委員会メンバーとして賛同・参画しています。
■EaSyGoについて
EaSyGo： https://www.goyoh.jp/easygo/
EaSyGoは気候変動対策をはじめとしたESGへ取り組む不動産運用者/オーナーや機関投資家、また不動産を利用する人々や企業（テナント）に対して、脱炭素へ取組む機会の提供、ESGの定量化と改善、社会的なポジティブインパクトの可視化、具体的な施策や選択肢とインセンティブを提供し、ステークホルダーのESGへの行動変容から不動産価値を高めるサービスです。
不動産オーナー、従業員、利用者、投資家、レンダーや他のステークホルダーにとって、それぞれの視点からのベネフィットを提供することにより、不動産自体の資産価値を上昇させる事が可能となるため、社会的合理性だけでなく経済的合理性をともなった不動産のための脱炭素ツールを不動産オーナーへ提供します。
■株式会社GOYOHについて
株式会社GOYOHは不動産とテクノロジーを融合させた持続可能な不動産運用サービスを提供する不動産テック企業です。衣食住、移動、消費、コミュニティ、建物、レジリエンス、ウェルネス、などのSDGs / ESGを可視化し、持続可能性の選択肢と価値を機関投資家、企業、不動産を利用する人々、コミュニティに提供する不動産ESGプラットフォーム『EaSyGo』を提供しています。
2021年のサービス開始以来、AXA REIM社やケネディクス社など、欧州や国内の各市場の最大手の不動産運用会社などへサービスを提供しています。
■株式会社GOYOH 会社概要
本社 ：東京都新宿区愛住町2
代表者 ：代表取締役 伊藤 幸彦
設立 ：2018年8月
URL ：https://www.goyoh.jp/easygo/
事業 ：不動産テックサービスの開発・運営
