港区・千代田区で中古マンションの半数以上が「億ション」に！ 首都圏の「中古億ションへの問合せ数が多い駅ランキング」も発表
事業を通して社会課題解決に取り組む、株式会社LIFULL（本社：東京都千代田区、代表取締役社長：伊東祐司、東証プライム：2120）が運営する不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME’S」は、物件価格の高騰が続くなか、都市部で増加傾向にある、中古でも流通価格1億円を超える「中古億ション」を調査しました。かつては富裕層向けというイメージのあった「億ション」は、新築のみならず、中古市場でも拡大しています。
東京23区：中古億ション割合
LIFULL HOME’Sに掲載された東京23区の中古マンションのうち、1億円を超える「中古億ション」の割合を調査しました。2015年は1.0%、2020年は3.4％に留まっていますが、2025年（1-6月）には15.5％まで上昇しており、流通する中古マンションの約7戸に1戸が億ションとなっています。
東京23区：中古億ション割合の高い区ランキング
2025年（1-6月）の中古億ション割合を区ごとに集計した「中古億ション割合の高い区ランキング」を作成しました。その結果、1位「港区（54.5%）」、2位「千代田区（51.2%）」、3位「中央区（44.7%）」となり、TOP3は中古マンションのほぼ半数が億ションという結果になりました。
一方、23区のうち10区が中古億ション割合5％未満となっており、主に都心としての機能が集積している都心6区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・文京区）を中心に割合が高まっていることが分かります。
また、中古億ション割合を色づけしたヒートマップを見ると、10年前の2015年では、港区（5.7%）・千代田区（8.0%）・渋谷区（6.7%）を除いて5％未満となっています。2020年では、港区（22.0%）、千代田区（19.9%）、渋谷区（15.1%）、中央区（6.2%）と都心部を中心に割合が高まっていき、2025年（1-6月）には千代田区（54.5％）、港区（51.2%）と初めて50％以上を記録する区が出てきました。
首都圏：中古億ションへの問合せ数が多い駅ランキング
2019年～2025年6月における、LIFULL HOME’Sに掲載された首都圏の中古億ションへの「問合せ数」を駅別に集計した「中古億ションへの問合せ数が多い駅ランキング」では、「勝どき」が1位に輝きました。2位には「白金高輪」、３位には「広尾」が続いています。また、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県を対象に集計していますが、TOP20は全て23区内の駅となりました。
LIFULL HOME’S総研 中山 登志朗コメント
港区＆千代田区は中古マンションの過半が“中古億ション”として流通する超高額市場に変化
コロナ明け以降、円安に伴う資材価格の上昇、2024年からスタートした残業規制を契機とした建設業・運輸業の人件費の高騰、そして都心エリアの地価上昇によって新築マンション価格の高騰が続いています。LIFULL HOME’Sの調査では2022年から3年連続して東京23区の新築マンション価格が平均で1億円を突破していますが、新築マンションの価格高騰に連動して都心周辺の中古マンション価格も上昇の一途であり、それに応じて中古億ションの問合せ数も急激に増加しています。
2015年にわずか1.0％だった東京23区の中古億ションの掲載数シェアも、2025年（1-6月）には15.5％と10年足らずの間に15倍超に急増しており、なかでも都心に位置する港区は54.5％、千代田区でも51.2％と過半を超え、中央区でも44.7％に達しています。新築マンション価格が今後もさらに上昇する前提で、中古億ションの掲載数・シェアも拡大するものと考えられます。都心一等地に所在する物件であれば、築年数が30年もしくは40年を超えても億ションとして売り出されるケースが増えており、まさに“局地バブル”を示す現象として捉えるべき状況になっています。
同時に、同じ東京23区でも「足立区」では中古億ションの掲載が皆無で（過去2019年と2020年に各1戸あり）、江戸川区や葛飾区、板橋区など城北・城東エリアにおいて中古億ションは極めて少ないことも浮き彫りになりました。中古億ションは都心周辺のごく一部に集中しており、ヒートマップに示した通り“地域偏在”しています。駅別の問合せランキングでも、上位20駅のうち港区が10駅と圧倒的に多く、中央区と渋谷区が3駅ずつ、品川区が2駅、千代田区と江東区が1駅ずつという構成で、都心から湾岸エリアにかけて中古億ションが分布している実態が明らかになりました。
なお、2025年（1-6月）の東京都の中古億ションのうち99.1％が東京23区であり、東京都下は0.9％に留まっていますが、例えば神奈川県では横浜市中心部の中区＆西区に中古億ションの掲載実績が集中していることから、今後は築年数が経過しても価格が高止まりする「実需＋投資・投機エリア」、築年数に応じて価格が徐々に下落する「実需中心エリア」、築年数に関わらず「安価に流通するエリア」に分化するものと考えられます。
プロフィール
LIFULL HOME’S総研 副所長／チーフアナリスト
中山 登志朗（なかやま としあき）
出版社を経て、 1998年から不動産調査会社にて不動産マーケット分析、知見提供業務を担当。不動産市況分析の専門家としてテレビ、新聞、雑誌、ウェブサイトなどメディアへのコメント提供、寄稿、出演を行うほか、年間多数の不動産市況セミナーで講演。2014年9月にLIFULL HOME’S総研副所長に就任。国土交通省、経済産業省、東京都などの審議会委員などを歴任。（一社）安心ストック住宅推進協会理事。
LIFULL HOME’S 不動産データソリューションについて
本リリースの内容は、LIFULL HOME’S 不動産データソリューションが保有する不動産データを元に分析・掲載しています。
LIFULL HOME’S 不動産データソリューションでは、不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME’S」で保有する大規模な不動産情報や外部データをご要望に沿って提供しています。不動産データの活用により、事業課題の解決や新たなビジネス機会の創出をサポートします。
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LIFULLは「あらゆるLIFEを、FULLに。」をコーポレートメッセージに掲げ、個人が抱える課題から、その先にある世の中の課題まで、安心と喜びをさまたげる社会課題を、事業を通して解決していくことを目指すソーシャルエンタープライズです。現在はグループとして約60の国と地域でサービスを提供しており、不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME’S」、空き家の再生を軸とした「LIFULL 地方創生」、シニアの暮らしに寄り添う「LIFULL 介護」など、この世界の一人ひとりの暮らし・人生が安心と喜びで満たされる社会の実現を目指し、さまざまな領域に事業拡大しています。
