2000年の法改正が分けた安全ラインと購入前の注意点
個人向け不動産コンサルティングや住宅診断を手がける「株式会社さくら事務所」（東京都渋谷区／代表：大西倫加）は、2024年に実施した中古一戸建てのホームインスペクション986件の結果をもとに、「建物の傾き」と築年数の関係を分析しました。 通常の内見では確認が難しい構造リスクに焦点を当て、中古住宅購入時に押さえるべき3つの重要視点を、専門家の解説とともに公表しています。本件に関する取材・ご質問は、下記までお気軽にお問い合わせください。
流通主力層「築20〜24年」中古住宅は“傾きリスク”の狭間ゾーン
2024年に実施した住宅診断から、築年数と“傾きリスク”の関連性が明らかになりました。
「築20年前後」を境に、傾きリスクを示す物件が右肩上がりに増加
└ 構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性が高いとされる「1000分の6以上の著しい傾き」
や、「不同沈下(※）の可能性を疑う傾斜傾向」の見られる物件の割合が明確に増加
この築年帯は、中古住宅市場の”成約平均築年数”（築20～24年前後）と重なっている
※不同沈下…建物全体均一ではなく不均一に沈んでしまう現象で、構造バランスが崩れ、
傾きやひび割れ などの重大な不具合につながります。
傾きリスクの分岐点は“2000年の制度改正”
傾きの主な原因▶
①経年による一定の圧密沈下
② 2000年に制定された[建築基準法改正」以前に建てられた構造的リスク
「築20年前後の傾きリスクの急増」は、特に②の制度改正前に建てられたことに起因すると考えられます。
2000年の制度改正で、地盤に応じた設計・施工が標準化
阪神・淡路大震災を受け、2000年の建築基準法改正により、地盤調査とその結果に基づく設計・施工が事実上義務化されまた。
スウェーデン式サウンディング試験などにより地耐力を測定し、適切な構造設計に反映させることが標準となっています。
⇒改正前の住宅は地盤調査や設計の裏付けが不十分で、不同沈下リスクを抱えている例も少なくありません。
【見逃されやすい“傾き”不具合―3つの盲点】
① 内見では把握しづらい
傾きは目視では分かりにくく、売主や仲介業者も気づいていないケースが多数。入居後やリフォーム時に初めて発覚することも。
② インスペクション済みでも油断禁物
「インスペクション済み」と表示されていても、測定が各階1部屋のみなど限定的で、傾きの全体像が把握されていない例も。
報告書の記載内容も要確認。
③ 契約後は補償対象外のことも
契約不適合責任の補償範囲は「雨漏り」「白蟻」「水漏れ」「構造材の腐食」などに限られ、「傾き」は対象外となることが多く、注意が必要。
購入前に住宅の状態を見極めるうえで、ホームインスペクション（住宅診断）は欠かせません。
ただし、リスクを確実に回避するためには、以下のポイントを抑えておくことが重要です。
✅中立的な第三者に診断を依頼 ✅「インスペクション済み」の表示を過信しない ✅ 不安があれば再インスペクションを検討
さらに具体的なお話が聞きたい方はお気軽にお問合せください。専門家が事例と共に取材にてお話させていただきます。
さくら事務所について
株式会社さくら事務所は「人と不動産のより幸せな関係を追求し、豊かで美しい社会を次世代に手渡すこと」を理念として活動する、業界初の個人向け総合不動産コンサルティング企業です。1999年、不動産コンサルタント長嶋修が設立。第三者性を堅持した立場から、利害にとらわれない住宅診断（ホームインスペクション）やマンション管理組合向けコンサルティング、不動産購入に関する様々なアドバイスを行う「不動産の達人サービス」を提供、72,000組を超える実績を持っています。
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