～2024年10月現在のデータから今後を予測～
マンションリサーチ株式会社（東京都千代田区神田美土代町5-2）はホームローンドクター株式会社（東京都中央区八丁堀2-19-6）代表取締役 淡河範明（おごう のりあき）氏への聞き取り調査により、住宅ローン金利の推移を予測しました。
■変動金利について
2024年9月、多くの銀行が短期プライムレートを引き上げましたが、住宅ローン金利を上げた銀行は少なく、予想とは異なる展開となりました。
今月のDH住宅ローン指数（変動金利）は0.610％で、前月の0.512％から約0.1％上昇し、1年前の0.482％からも上昇しています。日本銀行の田村委員は短期金利を1％まで引き上げる可能性を示唆し、市場関係者を驚かせました。その一方で三菱UFJ銀行やみずほ銀行が適用金利の引き上げがなかった点が注目されます。
三菱UFJ銀行は短期プライムレートを上げつつも優遇金利の引き下げ幅を拡大し、適用金利は先月と同じ金利としました。メガバンクが適用金利を上げなかったばかりか、業界最安金利（auじぶん銀行の最優遇金利を除く）となったことで、業界に衝撃が走りました。また、みずほ銀行は短期プライムレートを上げたものの、住宅ローンの金利改定が来年3月に行われるため、適用金利に変動はありませんでした。
このように銀行ごとに金利上昇の時期や幅が異なっていますが、変動金利は上昇トレンドとなり、今後は中立金利（現在は推計2.5％程度）の水準まで時間をかけて上昇すると見ています。
■10年固定金利について
固定金利選択型のうち、10年固定を主力としている銀行は多く、取引量を増やすために戦略的に金利を引き下げることもあります。大手銀行は固定金利の種類が豊富ですが、地方銀行や信用金庫では10年固定が最長で、固定金利といえば10年固定を指すこともあります。
10年固定金利は、日本国債10年物の金利を基に設定されることが多いです。9月の金利は、米国FRBの利下げや日銀の利上げ見送りの動きから、0.85～0.95％の範囲で推移していました。
今月のDH住宅ローン指数は1.299％で、わずかに上昇しています。対象銀行のうち、5行が金利を引き下げ、5行が引き上げ、3行が据え置くなど動きは分かれており、引き上げた銀行の影響が大きかったようです。
各銀行の動きは分かれており、金利引き上げ幅が大きかったため全体的に上昇傾向が見られました。日銀の経済見通しや欧米の景気によって金利動向は左右されますが、今後も長期的な上昇が続くと予想。
■全期間固定金利について
全期間固定金利は、変動金利との相対的な割高感から敬遠されてきました。変動金利の上昇が始まったため、全期間固定を検討する人が増えていますが、依然として変動金利を選ぶ人が多い状況です。ただ、変動金利の上昇よりも固定金利の上昇の方が早く、また上昇幅が大きいと予想されることからできるだけ早めに契約するのが理想です。
全期間固定金利は日本国債10年物だけでなく、超長期国債の動向も参考に決まります。9月は残存期間7年以降の金利がすべて下がりましたが、DH住宅ローン指数は1.946％と前月の1.931％から上昇し、1年前の2.030％より低い水準です。
今後について、全期間固定金利は10年固定金利と同じポイントが注目されます。超長期の金利はそれなりに上昇してきたため、今後はこの水準を超えるような材料がなければ、しばしこのあたりにとどまると見ています。
