空き家が売れない原因には大きくわけて、「立地条件が悪い」「築年数が古い」「隣地との境界線が明確でない」「再建築不可物件」の4つがあります。
１． 立地条件が悪い
市街地から離れた地域や田舎に所在する空き家は、売れ残ってしまうことが多くあります。
なぜなら、日常生活に不便さを感じるような土地に住みたがる人がそもそもいないからで、不動産業者に売却活動を依頼して、空き家の物件情報をポータルサイト等で公開してもらっても、購入希望者はなかなか現れません。
立地条件が悪い空き家には、電車など利用できる最寄りの駅が遠い、通勤・通学に時間がかかる、スーパーや病院から離れている、近所の利用できるバスの本数が少ないなどがあげられます。
このような立地の空き家は、リフォーム等を行っても結局売れ残ってしまいます。リフォーム等で建物の状態が改善されても、立地の問題は解決しないためです。
２． 築年数が古い
多くの空き家は築年数が古く、買い手がつきにくいのが現状です。物件を探している多くの人は、自身が住むための家を探しているので、古すぎる空き家は対象外となってしまうためです。
建物の古さから売れ残ってしまう空き家には、雨漏りしているところがある、外壁や屋根がボロボロで、リフォームしないと住めないなどがあげられます。
不動産や建築関係の知識がある人なら、空き家を購入した後にどのようなリフォームを行えば快適に暮らせるかなど、活用の仕方が容易に想像できます。
しかし、一般の買手の多くは、不動産や建築の深い知識を持ち合わせていません。築年数が経過してしまっている空き家はただ古く、居住には適していないような印象を持ってしまい、購入に至り難いのです。
3． 隣地との境界線が明確でない
隣地との境界線が明確になっていない、もしくは何らかの問題で明確にできない空き家は売却が困難です。
隣地との境界線が明確でないと、隣人とトラブルが起きかねません。
もし、建物の立地や建物の状態自体に売れない原因が無いなら、権利関係を解消させれば売却できる可能性があります。
境界線をはっきりさせるには、土地家屋調査士等の専門家に依頼して境界線を明確にしてもらいましょう。
土地家屋調査士は、土地や建物の正確な所在や広さ、構造、利用状況などを把握するための調査・測量を行い、図面の作成や不動産の売却時に必要な書類の申請手続きなどを行なってくれます。
4． 再建築不可物件である
再建築不可物件は、買手がつきにくい傾向があります。
再建築不可物件とは、現在建っている建物（空き家）を解体した後、新たな建物を建てられない土地を指します。
具体的には、都市計画法で定められている「都市計画区域」と「準都市計画区域」に存在する、接道義務を満たしていない土地のことです。
接道義務とは、幅員4ｍ以上である建築基準法上の道路に、建物の敷地が2ｍ以上接していなければならないという義務で建築基準法で定められています。
本来、建物を建てる際には建築基準法に則り、建築物の構造等が法令に適しているかなどを証明するために、建築業者が書類を作成したり申請手続きを行う必要があります。
しかし平成10年代頃までは、まだ法令順守の意識が低く正確には建築基準法を満たさない物件が数多く流通していました。
そのため、築30年以上もしくはそれより築年数が浅い物件であっても、実は再建築不可物件であることがありえます。
再建築不可物件を購入すると、購入してすぐは問題なく居住できたとしても、住み続けるうちに不具合等があったとき、建て替えができません。
リフォームしながら住み続けるしか方法がなくなってしまうのです。
また、再建築不可物件のリフォームには制限があり、リフォームできる再建築不可物件は、2階建て以下、延床面積が500平方メートル以下、高さ13ｍ以下 軒の高さ9ｍ以下の木造建築物に限られます。
5． まとめ
売れない原因には、建築基準法などの法律上の制約がしばしば認められます。
一般住宅として需要がなく、なかなか買手がつかない空き家は、専門の不動産買取業者に直接売却するのが賢明です。
専門の不動産買取業者であれば、売れない空き家も確実に買い取り、現金化してくれます。
「売りに出しているけど一向に売却できない」「一般の不動産業者に相談しても売却を断られてしまった」等、売れない空き家を所有して困っているのであれば、専門の不動産買取業者に相談しましょう。
空き家なうでは今後も空き家に関する情報、体験談をアップしていきます。
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■会社名 株式会社ナビット
■代表者 代表取締役 福井泰代
■設 立 2001年1月
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